Revision of land market values : భూములకు 'రెక్కలు': నేటి నుంచే కొత్త మార్కెట్ విలువలు.. కనిష్ఠం రూ. 2.75 లక్షలు, గరిష్ఠం ₹ 35.29 కోట్లు!

Revision of land market values :ఉమ్మడి ఆంధ్రప్రదేశ్ విభజన తర్వాత తెలంగాణ రాష్ట్రంలో రిజిస్ట్రేషన్ల శాఖ చేపట్టిన అత్యంత ప్రతిష్టాత్మకమైన సుదీర్ఘ కసరత్తు ముగిసింది. రాష్ట్రవ్యాప్తంగా వ్యవసాయ భూములు, ఖాళీ స్థలాలు (ప్లాట్లు), అపార్టుమెంట్లు (ఫ్లాట్లు), ఇళ్లకు సంబంధించిన ప్రభుత్వ మార్కెట్ విలువలను సవరిస్తూ తెలంగాణ ప్రభుత్వం కీలక నిర్ణయం తీసుకుంది. జూన్ 5, 2026 (శుక్రవారం) నుండి ఈ సవరించిన కొత్త ధరలు రాష్ట్రవ్యాప్తంగా ఉన్న 144 సబ్‌ రిజిస్ట్రార్ కార్యాలయాలలో అధికారికంగా అమల్లోకి వచ్చాయి. ఇకపై జరిగే అన్ని రకాల భూ, ఆస్తి రిజిస్ట్రేషన్లు ఈ కొత్త మార్కెట్ విలువల ఆధారంగానే నిర్వహించబడతాయి.

ప్రభుత్వ మార్కెట్ విలువకు, బహిరంగ మార్కెట్ (ఓపెన్ మార్కెట్) ధరలకు మధ్య ఉన్న భారీ వ్యత్యాసాన్ని తగ్గించడమే లక్ష్యంగా ఈ సవరణలు జరిగాయి. బహిరంగ మార్కెట్లో విపరీతమైన ధరలు ఉండి, ప్రభుత్వ రికార్డులలో తక్కువ విలువ ఉన్న ప్రాంతాలను గుర్తించి అక్కడ ప్రధానంగా పెంపుదల చేశారు. ఓపెన్ మార్కెట్ ధరలతో పెద్దగా వ్యత్యాసం లేని చోట్ల పాత విలువలనే యథాతథంగా కొనసాగించారు. వ్యత్యాసాలు తీవ్రంగా ఉన్న ప్రాంతాలలో సాగు భూములు, ఖాళీ స్థలాల ప్రభుత్వ విలువను 50 శాతం నుండి ఏకంగా 100 శాతం వరకు పెంచారు.

ఈ మార్కెట్ విలువల సవరణ ప్రక్రియను ప్రభుత్వం కేవలం ఆదాయ వనరుగా కాకుండా అత్యంత శాస్త్రీయంగా నిర్వహించింది. స్టాంపులు-రిజిస్ట్రేషన్ల శాఖ క్షేత్రస్థాయి పరిశీలనలు, థర్డ్‌పార్టీ మదింపు సంస్థల అంచనాలు మరియు ప్రముఖ ఆర్థికవేత్త అర్వింద్ సుబ్రమణియన్ కమిటీ నివేదికలోని సిఫార్సులను పరిగణనలోకి తీసుకుని ఈ మార్పులు చేశారు. రాష్ట్రవ్యాప్తంగా సుమారు 92 వేల ప్రాంతాలలో ఈ ధరల సవరణలు చేపట్టగా, వీటిలో అత్యధిక భాగం హైదరాబాద్ ఔటర్ రింగ్ రోడ్డు (ORR) పరిధి లోపల ఉన్న ప్రాంతాలే కావడం గమనార్హం.

ఈ సవరణల ప్రకారం రాష్ట్రంలో వ్యవసాయ భూముల కనిష్ఠ మార్కెట్ విలువ ఎకరాకు గతంలో రూ.1.75 లక్షలు ఉండగా, దానిని ఇప్పుడు రూ.2.75 లక్షలకు పెంచారు. అయితే రాష్ట్రంలోనే అత్యంత గరిష్ఠ భూమి విలువ కలిగిన బేగంపేట 'పైగా' ప్రాంతంలో ఎకరా రూ.35.29 కోట్ల రికార్డు ధరలో ఎలాంటి మార్పు చేయకుండా పాత విలువనే కొనసాగించారు. భూములకు విపరీతమైన డిమాండ్ ఉన్న కోకాపేట, నానక్‌రాంగూడ, కొంగర కలాన్, రాయదుర్గం, బుద్వేల్ వంటి ప్రాంతాలలో మార్కెట్ విలువలు భారీగా పెరిగాయి. రంగారెడ్డి, మేడ్చల్ మల్కాజిగిరి జిల్లాల పరిధిలోని సాగు భూముల విలువ కనిష్ఠంగా 50%, గరిష్ఠంగా 100% పెరిగింది.

వివిధ జిల్లాల వారీగా పరిశీలిస్తే, కరీంనగర్ పట్టణ ప్రాంతాల్లో పాత విలువలనే కొనసాగిస్తూ, గ్రామీణ పరిధిలో మాత్రం కనిష్ఠ, గరిష్ఠ ధరలను సవరించారు. నిజామాబాద్ ఉత్తర, దక్షిణ ప్రాంతాలలో ప్రస్తుతం ఉన్న ధరలలో మార్పులు చేయలేదు కానీ, నిజామాబాద్ గ్రామీణ జిల్లా పరిధిలో కనిష్ఠంగా 50 శాతం నుండి గరిష్ఠంగా 75 శాతం వరకు విలువలను పెంచారు. హనుమకొండ, కాజీపేట, ఖమ్మం, నల్గొండ జిల్లాల్లోని కీలక ప్రాంతాలలో కూడా 50 నుంచి 75 శాతం వరకు ప్రభుత్వ ధరలు పెరిగాయి. HMDA నిర్వహించిన వేలం పాటల్లో ఎకరా రూ.200 కోట్లు దాటిన హైదరాబాద్ శివార్లలోని కొన్ని ప్రాంతాలలో కూడా 100 శాతం పెంపుదల వర్తింపజేశారు.

ఇక ఓఆర్ఆర్ లోపలి మరియు సరిహద్దు ప్రాంతాలలో ఉన్న ప్లాట్ల (ఖాళీ స్థలాలు) విలువను కూడా 100 శాతం వరకు పెంచారు. ఉదాహరణకు, గతంలో కోకాపేట ప్రాంతంలో చదరపు గజం ప్రభుత్వ విలువ రూ.23,800 ఉండగా, తాజా సవరణతో అది రూ.47,600 కు చేరుకుంది. ప్లాట్లకు సంబంధించి హైదరాబాద్‌లోని అత్యంత సంపన్న ప్రాంతాలైన బంజారాహిల్స్ రోడ్ నెం.1 మరియు రోడ్ నెం.12 లలో చదరపు గజం ధరను రూ.1.16 లక్షలుగా నిర్ణయించారు. అదే సమయంలో రాష్ట్రంలో స్థలాల అత్యల్ప ప్రభుత్వ విలువ చదరపు గజానికి రూ.600 గా స్థిరీకరించారు.

అపార్టుమెంట్లు (ఫ్లాట్లు) కొనుగోలు చేసే మధ్యతరగతి ప్రజలపై ప్రభుత్వం పెద్దగా భారం మోపలేదు. ఫ్లాట్ల విలువలలో కనిష్ఠంగా 10 శాతం నుండి గరిష్ఠంగా 20 శాతం వరకు మాత్రమే స్వల్ప సవరణలు చేశారు. ఈ గరిష్ఠ పెంపు కూడా కేవలం ఓఆర్ఆర్ పరిధిలోని డిమాండ్ ఉన్న ప్రాంతాలకే పరిమితం చేశారు. రాష్ట్రంలోని వాణిజ్య ప్రాంతాలు, 100 అడుగుల రోడ్లు, జాతీయ రహదారులకు (Highways) సమీపంలో ఉన్న ప్రాంతాలను ప్రత్యేక ప్రాతిపదికగా తీసుకుని ఈ మార్పులు చేయగా, గ్రామీణ ప్రాంతాలు, మండల కేంద్రాలు మరియు చిన్న పట్టణాల ప్రజలపై ఎలాంటి అదనపు భారం పడకుండా జాగ్రత్తలు తీసుకున్నారు.

ఈ నూతన విలువల అమలు వల్ల సామాన్యులపై పడే భారాన్ని లెక్కించడానికి ఒక ఉదాహరణను పరిశీలించవచ్చు. కొంపల్లి ప్రాంతంలో 2,000 చదరపు అడుగుల ఫ్లాట్ పాత ప్రభుత్వ విలువ చ.అడుగుకు రూ.2,200 చొప్పున మొత్తం రూ.44 లక్షలుగా ఉండేది. 7.5 శాతం రిజిస్ట్రేషన్ ఛార్జీల ప్రకారం గతంలో రూ.3.30 లక్షల రుసుం చెల్లించాల్సి వచ్చేది. ఇప్పుడు చదరపు అడుగు కొత్త విలువ రూ.2,700 కు పెరగడంతో ఆ ఫ్లాట్ ప్రభుత్వ విలువ రూ.54 లక్షలు అవుతుంది. దీనికి 7.5 శాతం ఛార్జీల ప్రకారం రూ.4.05 లక్షలు చెల్లించాల్సి ఉంటుంది. అంటే కొనుగోలుదారుడిపై అదనంగా రూ.75,000 భారం పడుతుంది. అయితే రిజిస్ట్రేషన్ ఛార్జీల శాతంలో (7.5%) ప్రభుత్వం ఎలాంటి మార్పు చేయలేదు, కేవలం భూమి విలువ మాత్రమే పెరిగింది.

ఇప్పటికే రిజిస్ట్రేషన్ల కోసం పాత ధరల ప్రకారం స్లాట్ బుక్ చేసుకుని, రుసుములు చెల్లించిన వారు కూడా ప్రస్తుతం పెరిగిన విలువల ప్రకారమే అదనపు ఛార్జీలను చెల్లించాల్సి ఉంటుంది. ఈ అదనపు మొత్తాన్ని సులభంగా చెల్లించడానికి వీలుగా ప్రభుత్వం 'భూ భారతి' పోర్టల్‌లో ప్రత్యేక సదుపాయాన్ని కల్పించింది. ఈ మార్కెట్ విలువల సవరణపై ప్రజలకు ఎలాంటి సందేహాలు ఉన్నా నివృత్తి చేయడానికి, అలాగే సలహాలు స్వీకరించడానికి రెవెన్యూ శాఖ మంత్రి పొంగులేటి శ్రీనివాసరెడ్డి ఆదేశాల మేరకు ప్రత్యేక హెల్ప్‌డెస్క్‌ను ఏర్పాటు చేశారు. ప్రజలు ఉదయం 10 నుండి సాయంత్రం 6 గంటల వరకు టోల్ ఫ్రీ నంబర్: 1800 599 4788 లేదా వాట్సప్ నంబర్: 82476 19983 ద్వారా సంప్రదించవచ్చు.

ఈ ప్రభుత్వ మార్కెట్ విలువల సవరణ ద్వారా రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో జరుగుతున్న అనధికారిక ధరల నియంత్రణకు, నల్లధనం చెలామణి అడ్డుకట్టకు ఆస్కారం ఉంటుందని రిజిస్ట్రేషన్ల శాఖ భావిస్తోంది. కాగా, ఈ పెంచిన నూతన విలువలపై ఆరు నెలల తర్వాత ప్రభుత్వం మరోసారి ఉన్నత స్థాయి సమీక్ష నిర్వహించనుంది. ఈ ఆరు నెలల కాలంలో రిజిస్ట్రేషన్ల సరళి ఎలా ఉంది, ఎక్కడైనా ప్రజలపై మోయలేని భారం పడిందా లేదా ఇంకా ఎక్కడైనా ధరలు సవరించాల్సిన అవసరం ఉందా అనే విషయాలపై సమగ్ర అధ్యయనం చేసి, ప్రజల నుండి వచ్చే సూచనల ఆధారంగా తదుపరి నిర్ణయాలు తీసుకోనున్నారు.